ワンルーム投資の話を出しちゃったので、もう少しワンルーム投資の話をします。
どんな投資にもメリットデメリットあるので、一例ですが今回ご呈示します。読んで色々お考え頂けたらと思いますm(_ _)m
私が5年程前にワンルーム投資を持ち掛けられ、提案された物件と会話の内容はこんなかんじです。
うろ覚えなので細かい数字ははっきりしませんが。
◎販売会社は上場企業の某社。不動産の開発から販売・管理までワンストップで行っているマンション投資会社。
◎提案されたマンションの所在地は東京23区東側、2路線乗り入れ駅まで徒歩10分以内。直通で某オフィス街駅まで通勤可。
◎新築ワンルームマンション一室1K25平米ほど
◎販売価格3200万~
◎変動金利1.5%（国家資格所持していることによって金利が下げられるとのこと。普通は2%~が多いと説明されました。）
◎サブリース契約で家賃10万円ほど保証。家賃は7年に1回見直し。家賃の最大下落率は5%。
月々のローン支払いが9万ちょいだったので、月の収益は7000円程のプラス。
しかし固定資産税の支払いや不動産取得税（物件価格から20万弱？）の支払いは別途有り。
→これらの費用は経費として計上でき、所得税・住民税から控除出来る。これが節税になるという理由。
そのときの某会社の営業さんとの会話
（一通りワンルーム投資の説明を受ける）
なぁ「いいことばかりのように聞こえますが、ワンルーム投資のデメリットは？」
営業マン「どの投資にはリスクはつきものです。不動産投資はミドルリスクミドルリターンと言われております。不動産が手元に残る、将来の資産になるところは大きいと思います。
また不動産投資のリスクである『家賃滞納リスク』と『空室リスク』ですが、これは先程紹介したサブリース契約で補えます。
あとはローン支払いが長期間に渡るので、バブル期のようなことがおこると金利がとても高くなりますが、ここ何十年の日本の経済を考えるとその心配は少ないかと思われます。」
なぁ「（金利が上がるのはこわいところだな…。そもそもの金利が1.5%だし。）
サブリース契約すると、家賃のとりっぱぐれの心配もないし、空室対策になっていいですねー。手数料もそんなに高くないし。家賃も7年に一度しか更新ないのはいいですね。しかも下落の最大幅は5%以内…つまり35年ローン払い終える頃にMax下がっても7.7万円程か。
でも、万が一会社が潰れたら、保証はなくなってしまうわけでしょ？心配だな」
営業マン「心配はお察しします。弊社は~（入居率○%、紹介・リピーター率○%、上場していて~等の会社概要）~と安定した経営をしております。またもし万が一弊社が潰れても、サブリース会社は別なので保証は続けられます。またサブリース会社が潰れても、弊社が潰れたとしても、この不動産はなぁ様の物であることには変わらないので、万が一弊社やサブリース会社が潰れてもご自身で貸し出したり、他の管理会社を通して貸し出せば家賃も引き続き入ってきますので、ご安心ください。」
なぁ「（サブリース会社は別物っていっても、同じグループ会社なんだから、運命共同体なような気もするが…。）
確かに不動産が手元にある限りは賃貸に出したり、最悪売れば問題ないですね。
（でもこの物件、そもそも相場より高い気が…。新築マンション25平米1Kで3200万って高くないか…？）」
営業マン「そうなんです。なので、ご自身での貸し出しや売却を考えると物件選びは非常に重要です。今回ご紹介した物件は、駅まで徒歩10分以内、2路線乗り入れしていて非常に便利な立地です。単身のサラリーマン、学生さんに人気の立地なので資産価値も高いです。」
なぁ「確かに立地的には良さそうですね。（液状化や水害が心配なところではあるが…）」
営業マン「今なら登記費用などの諸費用を本来負担して頂くところを、サービスしますので、頭金の50万？だけでお申し込みできます！！いかがでしょうか？」
なぁ「うーん、魅力的ではありますが、金額もかなり大きく、長期間に渡る投資になるので、少し考えさせてください。」
と軽くお断りをしました。
で、そのあと実家の銀行員の父や弟に聞いたところ、大反対されました(笑)
反対された理由は一つ前の記事にも書きましたが、
naatantantan.hatenablog.com
①利回りが悪いこと。投資したいなら、他の金融商品○○や△△がいいのではないか？
②やはり元の販売価格が高めに設定されていること
③家を買いたいと思ったときに思うようにローンを組めなくなる可能性があること
④そんな長期間に渡る多額の投資ローンを組んでいると結婚を考えている相手やその家族に嫌がられる可能性がある
とのこと。
当時独身の私にとって、①~③よりも④の結婚を考える相手やその家族に嫌がられる可能性があると言われたのが一番堪えました(笑)
投資を見送ったおかげで問題なく住宅ローン組めそうなので、私の場合は見送ったのが結果として良かったのかなと思います。
マイナス系の内容が多くなったので軽くフォローさせて頂くと、私の同僚でも一人でワンルーム投資3室とかやっている人が何人もいますし、私が5年前お話を聞いた会社は当時マザーズでしたが東証一部に上場したようで会社としても順調に大きく成長されているようです。
一人一人置かれている状況が違うので、何がベストかは分からないですよね。
今回一つの事例と、私が考えるメリットデメリットを書きましたので、不動産投資を考えている方の考える材料の一つにでもなれば幸いですm(_ _)m
ただ前の記事にも書きましたが、アパートローンは返済比率の年間返済額に入りますので、住宅購入を考えている方はより慎重に考えたほうがいいのかなと思います。
